利率上漲﹐怎樣選擇最佳貸款計劃

如果你最近幾個月來一直在看房子﹐就會驚訝地發現自己的購買力因利率上漲的緣故被大打折扣﹕原來三十萬的預算﹐現在也許只有資格買二十五萬﹔又或者每月供房的費用上漲百分二三十。有的人變為觀望態度﹐期望房價下滑﹔有的人契而不捨﹐繼續買房。後者可能必須調整選擇適當的貸款計劃。在一個利率上昇的環境下﹐這將是一個不容易的抉擇。你必須自問正確的問題﹐同時參考專家的建議﹐然後做出明智的選擇。

 

15 年還是30年﹖

 

首先你要問的是﹕“每月可承受的最大房屋支出是多少﹖”值得注意的是﹐貸款付出僅僅是供房費用的一部份。你應該包括地產稅﹐保險﹐房子維護﹐水電園丁費等在你的總預算裡。

 

30年貸款的利率較高﹐但每月必須付出額較少。當然從長遠來看﹐你付出的利息會很多。相反﹐15年貸款的利率很低﹐但每月的連本帶利的付出很高﹐總的利息付出很少。

 

對大部分初次購屋者﹐15年貸款的負擔太重﹕要麼銀行不批准貸款﹐要麼自己也承擔不起。只有那些收入高的消費者﹐又希望早點還清貸款﹐15年才是合適的選擇。

 

固定還是浮動利率﹖

 

下一個問題﹕“這房子你打算住多久﹖”多數人不能確切回答這個問題﹐但可以根據家庭狀況來估算。如果你是單身﹐或剛開始新家庭﹐就很可能會在五到七年內換新房﹔另一方面﹐如果你已有家庭﹐小孩要在同一個好學區完成12年的學業﹐很長一段時間內你都不會遷移。不論你的答案如何﹐都會幫助決定選擇固定或是浮動利率。

 

固定利率貸款把貸款期間的利率鎖定不變﹐讓你沒有後顧之懮。但代價是利率很高﹐通常比浮動利率高1-2%。

 

浮動利率貸款只鎖定短期的固定利率﹐以後的利率定期隨着當時的利率市場變動。因此你的風險就是﹐將來利率有可能昇高﹐你要付出更高的利息。但是長期來看﹐浮動利率貸款計劃總的利息付出會比固定計劃要低。現在很多擁有浮動利率計劃的人只需要付少于4%﹐但固定利率貸款卻要給多于5%。

 

因此﹐如果你打算住一間房子多于十年以上﹐15年或30年固定利率會更適宜﹔居住少于十年﹐就儘量讓浮動利率的鎖定期(如3﹐5﹐7﹐或10年)與居住期相仿。

 

只付利息或連本帶利﹖

 

問題的關鍵是“你有沒有更好的途徑使用本金﹖”只付利息的貸款計劃在開始的前面幾年不用付本金﹐因而貸款付出較少﹐比較適合于資金週轉緊張的客人。  但是﹐後面的二十幾年﹐你的貸款付出會大幅度增加﹕一是因為開始付本金﹐二是你的利率可能浮動上調。

 

有些客人誤以為﹐只付利息的貸款可以幫助降低貸款負擔﹐從而容易獲得批准。這不一定﹐有些銀行對只付利息的貸款要求更嚴。

 

付POINT 或NO POINT﹖

 

最重要的問題﹕“你有沒有可能兩三年內重新貸款﹖”有些客人片面追求低利率APR﹐低PAYMENT而不惜代價付POINT買低利率。卻不料到幾年後就賣掉房子或轉換貸款﹐結果以前付的POINT白白付諸東流。當然﹐沒有人可以預料將來的利率趨勢﹔但是有些基本的歷史統計數據不容忽視﹕加州人5到7年搬遷一次﹐一般房屋貸款的平均壽命只有5年。聰明人有遠見﹐不以偏概全﹐他們會計算實際貸款期間的總成本。

 

聰明人的另一特點是不滿足于道聽途說得來的信息﹐虛心求知﹐尊重聽從專家的建議﹐來達到省錢省時的目的。以上的論述只是泛泛的經驗之談﹐不適合詳細指導具體的案例。本貸款顧問隨時願為聰明的你詳盡具體分析你的省錢計劃。