nnn地产跟国债的关系以及到底能不能投资

0， 加一条。 投资民居 租客都是人。但是商产可以各种各样， 餐饮， 办公楼， 仓库， 修车的加油的， etc etc 

表现可以非常不一样， 所以如果讨论对象不一样， 有可能就是鸡同鸭讲了。 比如现在办公楼水深火热， 但是快餐比如麦当劳一直好卖， 在去年夏天利息最高时期， 可能全现金去买， 5%降价都讲不下来。如果你用办公楼的表现去deal with 麦当劳， 那就差大了。 

另外nnn 地产跟其他投资一样，都有风险，都有成与不成， 正反的例子都可以有很多。本文不是要说服任何人， nnn 有很大风险， 也有很大回报，最重要还是投资人的自我管理。reit 就是地产大佬发明出来割韭菜搞现金的来撑过现金流危机期。

如果小的买家还需要大的贷款 高ltv，又没有很多reserve 必要的时候可以pay off， 可能不适合做single tenant nnn 如果撑不住的 那么赔钱破产都很容易，比民居容易多了。

1， 买国债要比nnn 地产好吗？

只看现金流， 租金收入跟国债有可比性， 差不多的%

2，但是不要忘了nnn 更多的地产性， 买对地点， 更大的回报是地产投资属性带来的， 这点国债没发比，20年国债到期还是那些钱， 20年lease 到期， 租金跟土地都要翻翻了。这也是为什么trophy商产很难买到， 因为很多买家会一直hold to pass down to 孙子，等到50年后一看， 地产价值是国债没发比的。 想一想老朽所在的南加， 如果你有50年前传下来的Tustin 的大片土地

3， nnn地产跟国债利息的关系是紧密的 直接影响cap rate， 也都有Hold to maturity的因素带来的巨大影响。 去年silicon valley bank 被搞死的原因之一。 如果Hold to maturity实际上没有赔钱， 但是如果要提前交易，类似Mark to market 那就死掉了。比如你现在要卖掉2022年买的商产，那么大概率要赔钱。但是如果你可以坚持持有，这个赔钱就是paper loss. 

这就是圭妈讲的好多商产现在是赔钱状态。 但是如果你hold to lease expire， 那么也行20年以后租金就会reset to market level, 商产价值就会重估， 除非你特别倒霉买到ghost town, 那么大概率会赚到。 

4， 低利率可以买商产吗？当然可以. 看一下利息最低的2022年， 

In 2022, the volume of commercial real estate transactions reached 752 billion U.S. dollars, up from 427 billion U.S. dollars in 2020. 随着利率上升，in2023，CRE Transaction Volumes Plummeted In 2023, But Prices Were More Resilient. Commercial property sales volume sank like a stone in 2023, tallying just $374.1B, a 51% drop from the year before, according to MSCI Real Capital Analytics 2023 Capital Trends report