聊聊房市的走向

上回聊了房市当下的状况，可负担性达到了历史最低水平。

上周，川普表达了他的重视，想于秋季把住房危机列入国家紧急状态。国家政府职能里，最基本的就是保证国家安全（战争），保障民众安全（瘟疫，饥荒），之后才轮到搞好经济等等。衣食住行，属于基本民生。

至于住房是否严重到要进入国家紧急状况，我倒不觉得，虽然我承认住房市场里目前已现危机。

上回我写到了目前的房市波诡云谲，住房危机存在多样性和复杂性。那么冷热病该怎么治，哪种药既能治冷又能治热？只能分而治之才能解决问题。川普可没说清楚。或许川普的药方下来，建商和等着买房的民众高兴了，而房主们却痛苦了，地主们害怕了。

用个等式举例，先让看官有个慨念。可负担性是由“收入/房屋价格/持房成本”决定，假如，一个地区的平均收入为每月三千三，人们能花在住房上的钱为一千。

1000=800（还贷)+200(税保险等等）。等式右边小于1000，表示可负担性高，大于1000表示可负担性低。

那么，要改变可负担性，可以是改变左边，收入增加，也可以改变右边，房价和利率降，持房费用降。

我们知道，即使国家紧急状态下总统有更大的能量下总统令，收入这块儿也只能跟从经济好坏，政府直接撒票子从来都只能是权宜之计，不具可持续性。总统令也不能触及到私有财产，直接命令房主们把卖房价降下来，只能围魏救赵，让建商多建房，建出百姓能负担得起的房，即能够通过帮助建商降低建房成本而实现（政府能做的包括提供更多的政府拥地，简化并加快审批流程，税务优惠---包括对进口建材的征税等等）。看到这里，拥有多套房产的地主们是否心里开始犯嘀咕了，这并不能帮助我的房产增值啊？这是要让房价降下来呀。

没错，让房屋降价，提高可负担性，正是政府想做的事。所以，上周我看到此消息第一时间的反应是应该降利率，降保险，降地税，这同样能改善可负担性。这是站在地主的立场的希翼。房价等式里，房价能随利率和持有费用的降低而升高。

经历了周围房屋大生产运动的地主们几乎要喊出来了，这这这，就目前这库存和销售量，大量的新建房积压，消化已经很难，给建商好处让建商再多建房，这不是要加速死亡步伐么？

没错，目前美国的房屋危机里，包括不平衡性，冷热病，冷的冷死，热的热死。只能建在对的地方，才是对症下药。 可惜，这个矛盾由来已久，想把密集地方的人口分流到人口稀少之地，下总统令毫无用处。（中国的知青们如今还咬牙切齿）

可是，有些事并不以人的意愿而改变。最近两房（记得次贷危机时，政府买单才保住了两房，私有化后利率会如何走？私有化，即做生意，投资人是以赚钱为目的，肯定不是做慈善，且行且看）与顶级建商的股票大涨，表示许多人看到了机会。这个机会，谁是输家谁是赢家？我希望谁都不是输家，建商吃肉，地主们能喝点汤，而别是建商吃地主的肉。

建商能做些什么呢？在房屋大生产运动地区，目前建商积压了大量新房，用各种方式清货，平均降价幅度已近10%，折扣大的可达20%。早在两年前，我就开始关注新房开工和批准量的数据，也很想了解建筑成本（可惜我发几次帖，也没得到建筑成本数据，或许坦里缺乏懂行的网友，或许懂行的网友对坛子失去了热情），我的目的就是想看建商建房的可持续性，以推测未来房市可能的进程。因为，建商如果能赚钱，就会持续建，赚不到钱，自然就会停止建房，如同次贷危机时，几乎所有建商都停建。

我看到一份Lennar近几年的数据:

新建房数量一直上升，且盈利颇丰，毛利都是两位数，虽然我并不知道这家公司是如何做到的（希望有高手为我们分析一下），在政府没有额外支持的情况下，就能生存且发展，即使对买家给出了很多优惠和折扣，若政府进一步给予优惠，那么，新房的售价依然能够保持现在的低价位且可能进一步下调。这只是理论上的逻辑，不过，若真沿着这个逻辑走，成屋自然就会跟随走低，或许政府就是这么希望的，杀死房价这只大老鼠，非但不会同情，反而会弹冠相庆（我两年前的话）。

这篇并不是地主们喜欢看到的，我自己也不喜欢（目前我个人资产70%在房产上），我只是比较冷静，即使直面的是鲜血。房产的走势受诸多因素影响，我分析这些因素，不是为了把自己吓着，而是为了增加判断。目前，我依然在关注市场，遇到对的目标，我依然会买进或卖出。

原本计划是这篇写具体市场，只能留到下篇再写了。

再次倡议，大家积极参与讨论，即使盲人，摸象的人多了，还原大象的机会就更大。也希望房产经验丰富的前辈们能发言，在这迷茫时期，微豆烛光，亦亮亦华，弥足珍贵。