美国投资房卖后折旧的Recapture问题

美国税法中关于折旧和recapture的规则是很复杂的。实际上，就连经常所说的depreciation recapture这个术语，大多情况下我们都是在错误地用它，也就是说，大多情况下那不是它的真正含义。

关于折旧和recapture，我曾经写过好几篇文章：

 1. 美国出租房折旧及Recapture 

 2. 为何报税时应从房产中多分出个人财产

 3. 出租房折旧报税需要注意的几个问题

 4. 美国四种税率的个人收入税收计算 

这些文章，对于我自己正确理解税法，是非常有帮助的，也算是我的学习总结。在读这篇文章之前，我建议您先读一读它们，否则，这篇文章可能很难理解。

这篇文章，主要想说说出租房卖后折旧的recapture问题。

为方便说明，我还是用一个例子，我发现用例子说明更容易些。

假定小地主黄小仁买卖了一个出租房，这是与这个房子有关的折旧事件：

• 黄小仁在2010年花了24万买了个房子，其中土地4万， 也就是说折旧的basis是20万，显然这是不动产（Real Property），折旧期是27.5年，这里不妨称之为资产1。
• 2011年换了一个新空调，1万，这也是不动产，折旧期也是27.5年，这里称之为资产2。
• 2012年新做了driveway，花了1.5万，这也是不动产，但折旧期是15年，用的是加速折旧（accelerated depreciation，少于20年折旧期的可以用加速折旧），这里称之为资产3。
• 2013年换了个新冰箱， 花了3000，这是个人财产（Personal Property），折旧期是5年，这里称之为资产4。

也就是说这个房子总共花了： 24（房子）+1（空调）+1.5（driveway）+0.3（冰箱）= 26.8万。

假定在十年后的2020年，黄小仁把这个房子卖了，卖价是40万（用40万为例主要是为了使卖价高于26.8万的成本价，这样既会有capital gain, 也会有recapture）。

我们先来看看房子卖后，上述四种资产各自折旧过的数额（为简化起见，这里只用大约值）：

• 资产1（房子）：房子已经折旧10年了，折旧额大约是70000： (200000*10/27.5).
• 资产2（空调）：空调已经折旧9年了，折旧额大约是3000 ：(10000*9/27.5).
• 资产3（driveway）：driveway已经折旧8年了，用的是加速折旧，折旧额大约是10000 (如果是用直线折旧的话应该是8000).
• 资产4（冰箱）：冰箱的折旧期只有5年，已经7年过去了，早折旧完了，折旧额是全部的3000。

简单而错误的Recapture法

因为没卖房子前每年报税需要填的只是4种资产折旧的总数这一个数字，所以有不少对折旧和recapture了解不多的报税者在房子卖掉后，会不分青红皂白，把4种资产折旧直接加起来，一起recapture。比如他们会先把上面提到的折旧直接加起来：

70000(房子)+3000(空调)+10000(driveway)+3000(冰箱) = 86000

因而得出这个房子卖掉后，capital gain是： 40万-26.8万=13.2万，而折旧是86000。

这种简单的报法是在捣糨糊，是不符合税法的，并且在大多数情况下也是要多交税的（多交税但不符合税法可以吗？这个我不清楚）。

正确的Recapture法

而正确的recapture法是把上述4种资产的买卖、折旧和recapture完全分开，就如同单独买卖4种完全不相干的资产一样对待，当然这里4种资产唯一的相关性就是它们的卖价总数是40万，也就是说我们需要把卖掉的40万分配到4种资产里，分配完后，各自计算自己的recapture。

以下是对这4种资产各自折旧的recapture分析。

资产1（房子）:

由于这个房子是盈利的，折旧掉的70000都属于Unrecaptured Section 1250 Gain，普通税率但不超过25%，这个比较简单明了。

与资产1（房子）不同的是，后3种资产卖掉时的价值一般都会低于成本价，所以recapture的情形会有所不同。

资产2（空调）:

我们来看3种情况：

Case 1 ：假定房子卖掉时空调的价值跟成本一样，仍然是1万，这种情况下折旧掉的3000也属于Unrecaptured Section 1250 Gain。

Case 2 ：假定房子卖掉时空调的价值是8000，这种情况下利润是：8000 -（10000-3000）=1000，这1000也属于Unrecaptured Section 1250 Gain。

Case 3 ：假定房子卖掉时空调的价值是5000，这种情况下损失是：5000 -（10000-3000）= -2000，这2000的损失属于Section 1231 Loss， 可以从Ordinary Income 中减掉。

Case 2和Case 3是可能发生的情况，而Case 1 是不太可能的情况。

资产3（driveway）:

我们来看3种情况：

Case 1 ：假定房子卖掉时driveway的价值跟成本一样，仍然是1.5万，这种情况下折旧掉的10000属于利润，但由于driveway用了加速折旧， 所以其中的8000容许折旧属于Unrecaptured Section 1250 Gain；而超出容许折旧的2000属于Depreciation Recapture，是普通税率收入。

Case 2 ：假定房子卖掉时driveway的价值是7000，这种情况下利润是：7000 -（15000-10000）=2000，这2000应该属于Unrecaptured Section 1250 Gain(这个我不是100%确定)。

Case 3 ：假定房子卖掉时driveway的价值是3000，这种情况下损失是：3000 -（15000-10000）= -2000，这2000的损失属于Section 1231 Loss，可以从Ordinary Income 中减掉。

资产4（冰箱）:

我们来看2种情况：

Case 1 ：假定房子卖掉时冰箱的价值是500，这种情况下这500应该属于Section 1245 Depreciation Recapture，普通税率。

Case 2 ：假定房子卖掉时冰箱的价值是0，这种情况下，没有任何利润，也没有任何需要Recapture的。这是对报税者最有利的情形，并且5年后假定冰箱价值为零也不算离谱。

说明

文中的： 

• Unrecaptured Section 1250 Gain，是普通税率，但不超过25%
• Depreciation Recapture，是普通税率

 

（注： 非CPA，若有理解错误，欢迎指正！）

建宁 2023/2/5